现实生活中，共有不动产仅仅登记在一方名下的情形较为常见，以夫妻共有财产最为典型。该情形下，证载权利人单独处分（转让、抵押等）不动产时，实践中问题较多，争议仍存。与此有关的系列问题中，笔者拟就共有财产的范围、共有财产的处分规则等问题，尝试从法律逻辑和实践逻辑等角度分别进行分析，无意进行艰深的理论探讨，但求从法律上厘清相关问题。
共有财产的范围
法律意义上“共有”的一般分类。从共有权利产生的原因来看，共有权利可以分为法定共有、约定共有、天然共有。
法定共有是指依照法律规定由多个法律主体共享财产权，如夫妻婚后所得有关财产，同一户主名下家庭成员共有宅基地使用权、承包经营权等。
约定共有是指多个法律主体通过协议或约定方式确立对某项财产的共有权，如多人约定共同出资购买房产并共享房屋所有权。
天然共有一般是因标的物财产具有构造上和利用上的独立性、不可分性，依法不能由个人单独且排他使用，或由个人单独排他使用违背生产、生活通常需要的情形，如同一楼住户对小区楼道、电梯间、物业管井的共有权。
本文讨论的夫妻共有财产仅指夫妻法定共有财产范畴。
现行有关法律规定。对夫妻共同财产来讲，包括法定共同财产和约定共同财产。《民法典》第1065条对夫妻约定共同财产作出规定：男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第1062条、第1063条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。
由此可见，夫妻间财产归属实行约定优先制，没有约定或者约定不明的，才实行法定财产制。
夫妻法定财产制分为法定共有和法定单独所有。《民法典》第1062条对法定共有作出规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金、劳务报酬；(二)生产、经营、投资的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或者受赠的财产，但是本法第1063条第3项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。
《民法典》第1063条对法定单独所有作出规定，下列财产为夫妻一方的个人财产：(一)一方的婚前财产；(二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；(四)一方专用的生活用品；(五)其他应当归一方的财产。
从以上规定可以看出，我国法律上的法定夫妻财产制以婚后所得自动共同为原则，单独所有为例外，同时坚持约定优先原则。
实例解析。虽然以上法律规定比较清晰，但实践中婚姻财产涉及因素较多，仍然会产生颇多问题。举以下实例：A婚前承租某单位公房，后与B结婚。结婚后A以个人财产出资购买了房改后的该公房，并登记在自己一方名下。问：假如发生离婚析产，该房屋是夫妻共同财产还是A个人财产？
按照上述《民法典》第1062条规定，除另有约定外，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻的共同财产。A婚后购买的房改房公房，属于婚后所得，应为A、B共有。但《民法典》第209条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。根据以上规定，作为不动产的房屋所有权的取得以登记为准，登记具有公示、公信的效力，A婚后购买的公房登记在自己一方名下，按照登记生效原则，房屋所有权人应为A，而非A与B共有。
实践中，我们提倡所有的夫妻共有房屋宜登记在夫妻共同名下，以避免纠纷，但在现实中，法律逻辑对实践的完美设计总会遇到实践逻辑的背离和冲突，这也为法律解释工作提供了腾挪的空间。实际生活中，基于种种主观、客观因素的存在，所谓“代表登记”的现象一定程度上存在。离婚析产时，一方主张婚后所购为共同财产，而另一方则强调登记在自己名下为自己单方所有，争议由此产生。
表面上看，《民法典》第1062条与《民法典》第209条在该实例中似乎存在冲突，但《民法典》第209条中“但是法律另有规定的除外”这一表述很好地调和了二者的冲突与不协调。从法律逻辑来讲，不动产登记是物权设立及变更的重要公示方式，但法律对权利归属的直接认定同样具有公示效力，而且是效力更强的公示方式。《民法典》第209条中“但是法律另有规定的除外”这一表述其实就是《民法典》第1062条规定优先适用的引致条款。因此，不能仅仅以该公房登记在A一方名下就否认属于A和B的共有财产。因此，最高人民法院在相关司法解释中对此予以认可，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》（以下简称《解释一》）第27条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”
但以上举例与《解释一》第27条中“婚后用共同财产购买的房屋”规定并不完全一致，因为A是用个人财产而非共同财产出资购买，该情形下能否依据以上司法解释必然得出“应当认定为夫妻共同财产”的结论？如果登记方主张该房改房系其个人出资购买，应属于其个人财产，是否应予支持？笔者认为，婚后A用个人财产出资购买的单位公房仍应属于夫妻共有，理由有两点：第一，法律上关于婚内个人财产有明确的限定，除法律明确规定属于一方所有的财产外（如《民法典》第1063条），其他财产如果属于一方所有，一般要有夫妻财产分别所有的双方约定，此外，双方财产不能发生混同。如果A不符合以上限定，单纯以自己持有的存款或其他资产购买单位公房，无法认定属于用个人财产购买。第二，购买公房不同于购买商品房，即使A购买公房的资金从法律上确实属于个人财产，也不宜认定为房屋归其单独所有，因为购买房改后公房的行为，涉及夫妻双方的既得利益或期待利益减损，而非仅涉及一方。
具体来看，为建立健全社会主义市场经济体制，深化城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。该决定虽于2016年被《国务院关于宣布失效一批国务院文件的决定》废止，但借助文件中的具体规定，可以帮助我们更好地理解购买公房行为与夫妻双方利益的关系。按照该文件规定，“职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次”，出售公有住房标准价中的负担价“应为所在市（县）双职工年平均工资3倍”，标准价中的抵交价“按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算”，“售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣”等。
可见，按房改政策出售的公房面向的不是职工个人而是家庭，价格不是单纯的房屋市场价格，而是包含了夫妻双方的购房资格、工龄折扣、工资水平等福利待遇，如果该房屋由夫妻一方按当时购买价以个人财产购买并作为个人财产处理，对另一方显失公平。当然，在认定共有的前提下，涉及财产分割时可根据实际情况对出资方适当多分。
共有财产的处分规则
按照现行法律规定，共有可以分为按份共有和共同共有。如《民法典》第297条规定“不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”，第298条规定“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”，第299条规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”。
按份共有和共同共有的主要区别。从法理上分析，按份共有和共同共有主要区别体现在两个方面。
一是产生的依据不同。《民法典》第308条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”由此可见，共有人可以明确约定按份共有或共同共有，没有约定或约定不明确的，依据法律规定共同共有一般基于某种共同关系（如夫妻关系、亲属关系等）而设定。
二是享有权利的范围不同。共同共有人权利覆盖整个不动产，只要有共同关系存在，就不能划分各自份额，只有在共同关系终止时，才可以对共有不动产进行分割，确定自己的份额。如夫妻共有的房产等只有在夫妻关系终止即离婚时才可依法进行分割。而按份共有，是按照各自的份额享有权利并承担义务，按份共有人可以随时请求分割。
共有不动产的处分规则—整体处分与份额处分。共有不动产的处分可以分为整体处分和份额处分。
共有不动产的整体处分（转让、抵押等）规则，因其属按份共有或共同共有而有所不同。《民法典》第301条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”因此，对共有的不动产整体进行处分，在法律上共同共有要严于按份共有。
共有不动产的份额处分，主要存在于按份共有的情形。因为对于共同共有而言，如上所述，共有人在共有关系存续期间不划分份额，对共有物的分割，除非另有约定或有重大理由外，分割受到严格限制。《民法典》第303条即规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。”
对于共有份额的转让，《民法典》第305条、第306条有具体规定，即按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额，而无需征得其他共有人的同意，但转让前应当将转让条件及时通知其他共有人，以保证其他共有人在同等条件下享有优先购买权。
实例解析—无权处分与无权代理。再举一实例，甲、乙为夫妻，双方共同出资购买一套房产，约定为共同共有。办理房屋所有权登记时，因乙在国外不便回国办理登记有关手续，双方约定房屋仍为共有，但暂由在国内的甲一方单独申请办理不动产登记手续，待乙回国后再办理增加权利人的登记手续。甲于是向登记机构申请将房产登记在自己名下。
随后不久，甲与丙签订房屋买卖合同，将房屋出售。问题是：甲将房屋出售给丙的行为是否有效？如果乙回国后办理了增加不动产权利人的登记手续，房屋所有权登记的权利人由甲变为甲、乙，此时甲以自己名义与丙签订房屋买卖合同，该行为是否有效？如果甲以甲、乙两人名义签订合同，效力又如何？
带着以上问题，下面从法理上简要分析一下。实际生活中，夫妻一方处分夫妻共有不动产时，处分行为是否有效，应当根据具体情形具体分析。从实践来讲，因夫妻共有不动产权利登记状况不同，产生显名共有还是隐名共有的问题，即夫妻双方均记载在登记簿（证）上则为显名共有，只有一方体现在登记簿（证）上则为隐名共有；从法律角度来讲，因一方处分行为是以夫妻一方名义还是双方名义不同，产生无权处分还是无权代理的问题，即处分人以自己名义处分共有财产，构成无权处分，如果处分人以夫妻双方的名义处分共有财产，则存在是否具有“代理”权的问题。以上几种情形的不同组合，结合以上实例，可以做类型化分析。
第一，夫妻双方显名共有，一方以自己名义处分不动产。例如，某房产登记为甲、乙共有，现甲以自己名义与丙签订房屋买卖合同。该情形下，处分行为显然属于无权处分，因为夫妻一方无权单独以自己名义处分与另一方共有的财产。
第二，夫妻双方显名共有，一方以双方名义处分不动产。例如，某房产登记为甲、乙共有，现甲以甲、乙两人名义与丙签订房屋买卖合同。该情形下存在有权代理还是无权代理的问题。即处分人对共有财产中自己部分的处分并无任何法律障碍，但对夫妻另一方共有部分是否拥有处分权，需要审查处分人对另一方财产的处分是否拥有代理权且代理权是否存在瑕疵。
有代理权且代理权无瑕疵的，该处分行为法律结果归属于被代理人，买卖合同自当有效；无代理权或代理权有瑕疵的，则应当根据《民法典》第171条规定的无权代理规则进行评判。即《民法典》第171条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。
从合同效力角度来讲，该合同虽已成立，但因行为人的代理行为存在法律瑕疵，合同能否对被代理人发生效力处于待定状态，须被代理的真正权利人实施法律赋予的追认权等法律行为后才能确定。该情形下，善意第三方的自身权利往往处于不确定状态，法律为平等保护被代理的真正权利人和善意第三人，在规定无权代理制度的同时，又规定有表见代理制度以体现法律对不同主体间利益保护的平衡。即《民法典》第172条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”这一规定的法律意义既是对于善意相对人利益的保护，也是保护财产交易的动态安全，维护市场交易秩序。该情形下，在无权代理的情况下，若相对人是善意无过失，不知道或者不应当知道其为无权代理，而且有理由相信该无权代理行为为有权代理，并与代理人进行交易的，为保护善意相对人的合法权益，应认定该代理行为有效。
第三，夫妻双方隐名共有，一方以自己名义处分不动产。例如，某房产为甲、乙婚内共同购买，但登记簿（证）上记载的权利人为甲，现甲以自己名义与丙签订房屋买卖合同。该情形下，如果处分人不是登记簿（证）上记载的权利人，自然属于无权处分。如果处分人就是证载权利人，该处分行为是否有效？第三人能否取得房屋所有权？回答这一问题，首先要正确理解不动产物权的登记生效原则与婚内所得财产法定共有原则之间的关系，即《民法典》第1062条与第209条之间的辩证统一关系。如上例中，房屋为甲、乙婚内共同购买所得，按照《民法典》第1062条规定，该房屋为夫妻双方共有，尽管不动产物权的设立、变更实行登记生效原则，乙并未登记于房屋的登记簿（证）上，但正如上篇中我们分析，法律对权利归属的直接认定同样具有公示效力，而且是效力更强的公示方式，因此，从法律效力角度，房屋应为甲、乙共有，而非证载权利人甲单独所有。
基于以上分析可以得出，登记簿（证）上只记载了甲为产权人，但房产为甲、乙共同共有，现甲以自己名义与丙签订房屋买卖合同，甲的行为应属无权处分。但由于《民法典》中善意取得制度的存在，无权处分未必会导致处分的物权不发生转移的法律效果，因为按照《民法典》第311条规定，如果房屋购买人不知道也不应当知道该房屋虽登记在一方名下，但实际上为双方共有的情形，即受让该房屋时是“善意”的，其购买价格合理，没有明显低于市场价格，且购买的房屋已经办理完毕不动产登记手续，此时，房屋买受人将依据善意取得制度取得房屋所有权，房屋共有人乙只能要求甲承担损害赔偿。