观音寺项目概念方案效果图

大栅栏被吴良镛先生评价为“一部中国城市史活的教材”，是北京格局最完整、历史底蕴最深厚、街道和建筑最具特色和最具胡同文化代表的历史文化街区之一。大栅栏观音寺片区老城保护更新项目（以下简称观音寺片区项目）位于《北京城市总体规划（2016年—2035年）》中划定的13片文化精华区之一——“琉璃厂—大栅栏—前门东”文化精华区，是首都功能核心承载区，涵盖 “环天安门广场——前门大栅栏文化探访路”，系统串接了散布于核心区各处的历史文化资源。观音寺片区历史文化底蕴深厚、胡同肌理凸显、地理位置关键，是大栅栏文保区中具有典型代表性的一个区域。

2020年，经西城区人民政府授权，北京大栅栏安创置业有限公司作为观音寺片区项目的实施主体，组织开展区属直管公房申请式退租、申请式改善、恢复性修建和环境整治提升等工作，清华同衡团队作为片区总体规划与产业咨询团队，深度参与了从规划设计到运营策划的多项街区更新工作。

申请式退租签约现场

观音寺片区老城保护与更新实施项目，积极响应核心区控规“建设政务环境优良、文化魅力彰显、人居环境一流的首善之区”的总体战略要求，围绕改善核心区人居环境、保护老城文化与风貌、有效运营腾退资产、业态转型及活力增强、社会保障与民生改善五大目标，立足于“街区共生化、管理智慧化、更新可持续”三个创新点开展工作。

观音寺街方案效果

观音寺片区历史文化底蕴深厚，资源禀赋众多，曾是元大都与金中都间的必经要道，也是从正阳门通往卢沟桥方向的重要交通、商贸路径。规划在片区更新改造的过程中，通过形成“一轴”（大栅栏西街-杨梅竹斜街-铁树斜街形象展示轴）、“两核”（五道庙核心、观音寺核心）、“三区”（传统文化艺术体验区、生活服务腹地、西街传统商业区）、“四片”（西南门户、五道相会；新老共生、活力家园；文化之芯，传承创新；百年繁华、西街商户）、“多节点”（观音寺、铁树斜街、五道街等节点）的空间结构以及四类文化探访和街区体验路径，全面彰显 “斜街为轴、一寺一庙、商居并置”的特色历史空间骨架，实现空间规划目标。通过文物活化利用，将观音寺片区项目范围内观音寺、五道庙、谭鑫培故居、梅兰芳祖居、梨园公会、东南园胡同49号、大安澜营胡同13号等7个文物节点串联呈现，以点带线形成涵盖梨园文化、商贾文化、会馆故居文化、京味儿民俗文化等特色探访线路。

大栅栏是古都格局发展的见证地

一轴、两核、三区、四片、多节点的空间结构

分类分级对片区进行风貌保护修缮及综合环境整治工作。以北京历史文化街区保护修缮技术导则等规范要求为标准，形成大栅栏民居、商业建筑样式库，精细化设计、施工，全面提升街区品质。

以申请式改善促进街区有机更新，制定改善申请流程，明确改造内容，采取政府负责对房屋主体修缮、门窗立面更新、院落铺装种植、地下小市政，居民自费进行屋内功能装修升级的方式，提高和谐宜居生活品质。采用“一套流程、两种类型”的申请式改善实施模式，明确实施主体与居民各自承担内容，促进街区自我更新长效机制的形成。

针对共生院内部相互干扰的缺陷，实践邻里单元模式，以10-20个院落为一个共生单元，全面保障街区民生，从共生院落向共生街区模式发展升级。突破共生院边界，划定共生单元，针对人群补充公共服务和公共空间，实现功能混合、活力共生。

共生街区模式示意

共生单元

优化片区内业态定位，差异化引导业态分区，制定准入与管控标准，完善综合运营管理体系。例如，观音寺街以京味儿商业文化体验区为主，对现状低端旅游型商业降密提质，适度降低宾馆、餐馆、零售等中低端业态的规模，同时引入实体书店、创意办公、科技创新等新零售业态，与大栅栏商业街形成差异化互补。琉璃厂东街以传统文化艺术创意区为主，在现状同质化古玩字画零售的基础上，调整并升级更多与文化创新、艺术设计、创意体验等相关的业态。

通过加强对海绵城市、智慧化设备设施、5G等新技术的应用，加大在社区大数据、智慧停车、人本监测、智能化家居、共享服务、院内小市政排污排水等方面的创新技术合作与应用，充分了解民意需求，在街区更新中充分发挥科技优势，让胡同居民过上现代生活。建设全生命周期管理架构，打造闭环运营服务体系，形成一套实施的路径、模式、政策框架，实现街区更新的可持续。

打造充满活力的特色商业业态

当前，观音寺片区整体保护更新工作正在如火如荼地开展，通过实践大栅栏观音寺片区老城保护更新项目，进行机制创新、路径创新，探索兼顾老城风貌保护与人居环境改善两大目标的保护更新模式，使核心区控规能够扎扎实实落到实处。塑造和谐共生、充满街区活力与文化魅力的平房区风貌保护模式与街区形态，形成可持续、可复制的老城保护更新典范，继而带动整个街区的提升与复兴。

此文内容市规划自然资源委核心区规划处、西城分局也有贡献

清华同衡规划策划团队：霍晓卫、阎照、解扬、楼吉昊、王晨溪、秦昆、赵超、王博、鹿益、薛杨、曹明瑞、高雅、安珺