《关于出让国有建设用地使用权基准地价成果应用有关事项的通知》政策解读

一、出台背景

2022年3月,北京市人民政府印发《关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》（京政发〔2022〕12号），截至目前已运行2年，为进一步推动基准地价更新成果落地，市规划自然资源委研究制定了《关于出让国有建设用地使用权基准地价成果应用有关事项的通知》（以下简称《基准地价成果应用通知》）。

二、出台意义

基准地价是政府公示地价，是地价评估及确定政府土地收益的基础依据，也是调控地价水平的重要举措。基准地价更新一般不超过6年，期间可以根据市场实际情况更正完善其应用规则，满足当期土地有偿使用地价管控的需要。《基准地价成果应用通知》是《关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》(京政发[2022]12号)的有效补充，结合近2年工作实践和我市土地市场供应实际情况，提出基准地价在实际管理中的应用要求。

三、适用范围

本市范围内出让国有建设用地使用权价格评估评审等事项。

四、主要内容

《基准地价成果应用通知》包括基准地价系数修正法评估应用、价格低限、需补缴地价款等规定。

1.明确农产品批发市场用途修正系数。农产品批发市场用途参照批发市场用地评估，修正系数为0.43，其中经市政府批准的一级农产品批发市场用地需在此基础上进行特殊修正，修正系数为0.9。

2.明确基准地价修正内容。地下公共服务用途参照公共服务类用地基准地价评估；原划拨土地办理协议出让（不改变原土地使用条件）的商服用地项目地价评估时进行楼层修正，新建商服用地项目出让地价评估时进行容积率修正；北京城市地价动态监测成果未公布地价增长率时，应根据市场情况进行研判分析确定期日修正系数。

3.明确基准地价系数修正法在最终评估结果中所占权重。其中商业类、办公类、公共服务类、工业类所占权重不低于20%，住宅类所占权重不低于30%。

4.明确出让最低价标准。出让地价水平不得低于该宗地所在级别基准地价经除因素修正以外的其他因素修正测算后的70%。涉及核算土地开发成本的协议出让项目,政府土地出让收益与土地开发成本合计也不应低于该宗地所在级别基准地价经除因素修正以外的其他因素修正测算后的70%。

5.明确地价款补缴技术标准。出让项目地上建筑规模或用途调整超过3%时，需按评估技术规范有关规定确定补缴的地价款。地下建筑规模部分按政府土地出让收益标准计收地价款。

6.明确违法处罚后补办出让手续项目地价评估要求。估价期日应以项目完善手续委托评估时点作为估价时点，按照当前基准地价标准评审出让地价水平。