2025年4月2日至2025年4月11日，我分局对北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0030地块R2二类居住用地项目设计方案进行了为期7个工作日的公示。公示期间收到公众反馈意见共39条。经梳理归类，反馈意见主要集中在是否设置阳台设备平台等功能、建筑退线间距、小区出入口、消防设计、小区风格形象等六个方面，现将采信情况通告如下:

一、关于是否设置阳台、设备平台、花池、防火挑檐等功能问题

公众反馈意见：

1、请明确本项目是否存在开敞阳台，如有，请测算并明确是否按《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点》要求保证开敞阳台建筑面积不超过套内建筑面积的 10%，以及在预售样板间展示和对外宣传时是否承诺房屋交付前封闭开敞阳台。

2、请明确是否存在设备平台，如有，请测算并回复总个数、总面积，以及设备平台的用途及个数、面积、尺寸的必要性，并澄清在预售样板间展示和对外宣传时是否承诺房屋交付前封闭设备平台。

3、请明确是否存在花池、防火挑檐、飘窗、挑空等如有，请分别测算并回复总个数、总面积以及必要性。

建设单位意见：

我司未在本项目设置开敞阳台、花池、挑空、防火挑檐。关于设备平台方面，本项目结合相关规范、使用需求等因素，每户设置1个设备平台，设备平台规模与设备实际尺寸成正比，且我司承诺设备平台不封闭。

我局意见：建设单位意见属实，予以采信。

二、关于建筑退线、间距问题

公众反馈意见：

1、用地西侧 4#楼和 12#楼仅退红线3米，退线不足 5米楼栋占该侧楼栋数量超一半，不满足海淀大部分楼栋要求至少退道路红线5米的审批要求。

2、3#、4#楼北侧为规划社区综合服务中心，虽然表达了意向方案，但未完全满足权益退线要求，是否征求了相关部门意见。

3、东侧道路为 30 米宽，东北角 1#楼按规范执行了街角30米退线，东南角13#楼未执行，不符合海淀要求；

七号楼距离道路交叉口没有执行《北京市市人民政府关于在城市道路两侧和交叉路口周围新建、改建建筑工程的若干规定》的退线要求，其中“平交路口周围30米范围内,根据规划的需要，建筑工程与城市道路距离宽度不小于10至20米”。

4、南侧清河保护线进入用地红线，西南角16#楼退用地红线仅6.89米，且大量窗井进入河道保护线范围，不符合水务局相关要求。南侧大门不能算作构筑物了，已经进到清河控制线，不满足河道控制建筑的要求，要往北退。

5、挂牌文件中“多规合一"协同平台审核意见的函，附件1中明确表示南侧退清河保护范围为 7-16 米。本项目地块内最大退线在14号楼南侧，为15.12m，小于16m。最小退线为16#楼南侧，为 6.89m小于7m。不符合挂牌文件的要求。

6、场地东侧建筑普遍退界不满足1米退界要求。5和13号楼,风井和楼东南角紧贴红线,风井的排风直接吹向红线外的公共绿地,影响城市公共利益。1和9号楼建筑退线不足2m,风井距离红线均不满足 1m,也不符合退线要求。通则中仅允许在解决市政问题的前提下可不退让绿化控制线。但本项目东侧设有雨水调蓄池和化粪池,小市政管线只能从代征绿地里布线,侵占城市公共绿地。

场地东侧距离用地红线过近，让住宅窗户紧贴围墙，感受太差。

7、13#楼东侧超出了用地红线，应该退回去。

8、14，15号楼平行没有错开，应按照连塔进行计算建筑间距，不满足要求。

9、建筑南北间距系数应计算到悬挑屋檐，屋檐是建筑物外延，直接作用到北侧建筑日照遮挡。

10、30 地块比北侧 24 地块场地高了 500mm 以上，间距计算应算上场地落差在乘以 1.6。

11、6号楼和5号楼对视问题其实很严重，应该按照卫生间剧最大18m的要求控制，不能按照10m或12m控制，以后肯定是重大信访投诉问题，这个影响较大建议取消一侧转角窗。或者错开一定距离，避免直接对视。

2#和3#楼,5#楼和6#楼、7#楼 ,10#和11#楼，14#和15#楼间距不足18米,5#楼山墙写的是“外窗设置内置格栅做防对视处理”。格栅为透光设施,透过空隙仍存在视线干扰,不能充分解决防对视的问题,严重影响个人隐私权益。应该一侧改为实体墙。通过设置内格栅街角防对视问题属于掩耳盗铃，只有实墙面才能避免对视，否则当两边都拉开格栅的时候，还是会对视。

12、3#楼和 4#楼连塔不成立,3和4号楼的总宽度(含汽车坡道)超过较矮建筑(4号楼)建筑高度的两倍。如不执行连塔，3#楼侧向一倍间距内不应该有建筑,4#楼没有错开。与北侧相邻用地的建筑存在遮挡。

13、3#塔式侧向一倍间距内被遮挡，与塔式建筑的定义不符。如按照板式建筑，则与北侧建筑的垂直间距不足。

建设单位意见：

1、本项目西侧住宅楼退让道路红线距离均＞3m，符合《北京地区建设工程规划设计通则》第二章第三节2.3.2中第4条建设工程与一般城市道路红线之间的最小距离（米）要求。

2、我司已与北侧地块相关权属单位协商一致。

3、依据《北京地区建设工程规划设计通则》（2003）版，对建筑退让城市道路距离进行了细化规定，此处道路交叉口按照规范进行抹角处理，已考虑安全视距问题。且两条道路红线交点距离最近的13#、16#住宅楼均大于10m，同时13#住宅楼退其东侧道路红线大于10m（含10m宽绿化带），16#住宅楼退其西侧道路红线大于10m，再次扩大行车视距范围，提升道路安全。

4、本项目南门为廊架，为不计面积的构筑物，符合相关要求。首层窗井已进行优化调整，不进入清河保护线内。

5、我司严格依据市水务局提供的清河保护线资料进行规划设计，且本项目规划建筑物未进入清河保护线范围，符合市水务局要求。

6、经校核，本项目设置围墙建筑退让东侧用地红线最近处为0.47m，符合相关规范要求。另本项目雨水调蓄池和化粪池市政管线在项目用地红线内解决，未侵占城市公共绿地。紧邻东侧用地红线较近的13#住宅楼，首层东户山墙无开窗，我司将在后期销售阶段告知客户，并做不利因素提示说明。且该栋楼屋顶排水不进入规划绿地。

7、依据《北京地区建设工程规划设计通则》第二章第三节第2.3.2（2）在无人行道的道路路面上空，5米以上允许突出雨棚、挑檐，突出宽度不应大于1米。本项目13#住宅楼屋顶挑檐凸出红线0.96米，符合规范要求。且该栋楼屋顶排水不进入规划绿地。

8、本项目14#、15#住宅楼在正东西向投影没有重叠，满足相关规范要求。

9、本项目建筑间距及日照已考虑屋檐、挑檐对建筑物的日照遮挡影响，满足相关规范要求。

10、本项目4#住宅楼与0024地块社区综合服务设施用房的建筑间距符合相关规范中关于板式建筑与公共建筑间距的标准。

11、本项目3#、5#、7#、11#、15#住宅楼与相邻楼栋不满足18m卫生视距的外窗已优化设置为磨砂玻璃悬窗，确保满足相关要求。

12、本项目4#住宅楼为板式建筑，与北侧相邻用地的建筑间距满足《海淀区建设工程居住建筑间距审批工作的实施细则》建筑间距的系数要求。

13、依据《北京地区建设工程规划设计通则》塔式建筑定义：指各面长高比均小于1的建筑。本项目3#住宅楼长度（宽度）约20m，高度47.75m，长高比小于1，符合塔式建筑定义要求。

我局意见：建设单位意见属实，予以采信。其中涉及清河保护线事宜具体以水务部门意见为准。

三、关于小区大门及小区开口类问题

公众反馈意见：

1、按规范要求小区出入口应优先布置于等级低的道路，小区东侧为规划绿地，且临30米宽城市道路，设计将主入口放在东侧明显不合理，对小区有利，但对周边用地及区域交通将产生诸多不利影响，同时大门尺寸不符合海淀审批要求，沿街开口超8米，建议优化。

2、大门1开在市政绿地上不合理，大门一范围太大了，大门造型都已经贴在 5#南侧了，大门又这么高，5#楼局部首层日照肯定不符合要求。

3、规划出租汽车站位于场地西北侧，不临任何一个人行出入口，是否合理?建议优化

4、依据通则5.3.2 建筑物主要出入口相关要求，开口位置距离城市主干道交叉口红线交点需大于80-100米以外，次于道70米以外，北侧道路出入口不满足相关要求，对以城市存在相关影响。

5、4号楼东侧地库出入口现状无顶盖，后期若增加玻璃顶盖将影响4号楼东侧山墙采光。

6、17#楼人行口占用了代征绿地,破坏公共资源。代征绿地是城市绿化资源,不应随意开设人行口。后期大门前区铺设大面积硬质铺装及人行路,侵占公共绿地,减少公共绿化空间。

7、18#、19#楼向朱房村路开口过多。朱房村路上一共开了9个口存在交通隐患。

场地西侧的开口过多。

8、场地北侧,3#楼和 4#楼之间的汽车坡道开口宽度超8米，超过7.5m,不符合城市道路开口的要求。

9、场地北侧,3#楼和 4#楼之间的汽车坡道开口距城市支路小于 30米，不满足 03 版通则对道路交叉口距离的要求。

建设单位意见：

1、本项目东侧为人行出入口，对周边用地无明显交通压力，且已与园林绿化部门协商同意开设人行出入口。

2、大门建筑轮廓满足与相邻建筑物的建筑间距要求，且已考虑大门对5#楼的日照影响，5号楼首层住户满足南向一个居室大寒日大于等于2小时的日照要求。

3、本项目出租汽车站已优化至地块南侧人行出入口附近，以便于业主归家。

4、依据挂牌文件《北京市交通委员会京交函[2024]1230号，北京市交通委员会关于海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期(剩余用地)交通影响评价审查意见的函》附件图则1；机动车出入第3条：...并满足与相邻交叉口道路红线交点距离要求:城市干路应不小于50米，支路应不小于30米；本项目满足此要求。

5、本项目公示总图中地库出入口无顶盖。

6、本项目已与绿化带相关权属单位协商同意开设人行出入口，仅设置景观人行路，且17#楼前的景观设计已结合绿地设计要求。

7、本项目在地块西侧设置3个车行口，车辆开口位置满足挂牌文件中交通影响评价审查意见的函的要求，且除车库出入口外，其余均为消防应急出入口，平时为关闭状态。18#、19#楼为小区配电室，已取消其对外开口。

8、本项目汽车坡道及机动车出入口均按照相关规范设置，符合要求。

9、本项目西北侧道路开口距相邻交叉口道路红线交点距离大于30米，符合要求。

我局意见：建设单位意见属实，予以采信。其中涉及东侧规划绿地事宜具体以园林绿化部门意见为准。

四、关于消防相关问题

公众反馈意见：

1、小区规划4排楼，南北两个组团分别规划了消防环路，但南北组团间消防道路未联通，且中间有大规模下沉广场阻隔，存在重大消防隐患，建议优化。

2、14#楼单元门、北立面和北侧消防扑救面之间的间距不满足海淀审批相关要求。

3、14号楼道路抹角设计不满足规范要求，容易造成转角视觉遮挡，行车车祸。

4、15、16号楼之间的出入口距离16号楼不足4m，按照防火规范要求 16号楼山墙对应区域应采用防火墙设计。

5、13#楼与14#楼山墙间距为4m,两侧都设置风井,且距离不足 4米。风井需要开窗洞口，不满足消防要求。

建设单位意见：

1、按照《建筑设计防火规范》GB 50016-2014（2018年版）第7.1.1条：街区内的道路应考虑消防车的通行，道路中心线间的距离不宜大于160m。本项目南北组团的两条消防车道道路中心线间距离最远处约107m，符合规范要求。

2、按照《建筑设计防火规范》GB 50016-2014（2018年版）第7.2.2条：消防车登高操作场地靠建筑外墙一侧的边缘距离建筑外墙不宜小于5m，且不应大于10m。本项目14#北侧单元门、北立面和北侧消防扑救场地的距离满足相关要求。

3、本项目14#住宅楼前道路满足消防车道转弯半径＞12m的要求，且小区地上人车分流，内部道路仅在紧急情况下行驶消防车，无行车安全隐患。同时在小区内增加道路引导的标识标牌，进一步提升小区道路安全。

4、本项目16#住宅楼东山墙与5#人防出入口不足4m范围的区域设置防火墙。

5、本项目14#住宅楼风井其东山墙为防火墙（未开洞口），依据相关规范其余其他建筑的防火间距不限。

我局意见：建设单位意见属实，予以采信。

五、关于小区立面形象及城市风貌问题

公众反馈意见：

1、该用地位于海淀重要城市公共节点，紧邻五环，建筑形态对城市形象展示具有重要意义，公示图未展示住宅立面效果，从总图上看带屋檐轮廓，应该是中式传统风格，建议对照东升乡已审批的城市设计要求，与周边现状建筑相呼应，营造和谐统一、低调内敛的城市形象。

2、地块位于清河及五环北侧,项目南侧空档仅24米，从南侧看像两堵50米的高墙,没有考虑通透率及高低错落。城市界面差，对城市街道存在严重的压迫感。

建设单位意见：

1、本项目立面为现代新中式风格，符合《北京市规划和自然资源委员会海淀分局关于海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029、0030 地块供地项目“多规合一”协同平台审核意见的函》第二条建筑规划要求：“朱房地区以现代建筑风格为主、可适当结合新中式风格”的要求，同时符合《海淀区东升镇北部地区朱房四街等地块规划综合实施方案》中对建筑风格的要求。

2、本项目南侧第一排建筑物高度从西到东，高度呈阶梯状变化,且楼栋南北方向各有不同距离错落，并非沿着一条直线布置，与南侧的街道的宽度D/H比例在1.3左右，属于适宜的空间尺度感。

我局意见：建设单位意见属实，予以采信。

六、其他问题

公众反馈意见：

1、16号楼北侧地库出入口转弯半径过小，从南侧过来的车辆转弯较困难，影增大转弯半径后从新核算园林绿地率。

2、总图并未标明电动自行车存放情况，按照要求，应设置对应的电动自行车停放处，现在部分区域自行车停放处集中到住宅楼跟前，如1、2号楼，9、10号楼，这样未来进行管理或搭设电动停车棚时容易发生投诉问题，建议规划图中明确未来电动停车放置在地下或规定区域，在满足相关防火规范的情况下妥善布置，并承诺规范管理；

3、依据北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知(市规发(2006)851号)当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当普通商业建筑标准层层高大于6.1米(3.9米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水高度问题平投影面积的2倍计算;该项目17#居住服务建筑高度为8米，至少按照两倍计算面积。

4、公示图未表达周边道路标高，无法看清场地竖向关系，建议补充相关信息重新公示。

5、2#楼西侧地面出入口侵占消防路，不满足消防要求。3#楼西侧风井进入坡道中，影响坡道宽度，存在进出车撞墙风险。

6、用建筑高度和层数反推,小区内有大量住宅层高为 3.4 或 3.6m层高超过 3.3m 不符合《居住建筑节能设计标准》3.1.2 的第二条“住宅建筑标准层层高不应超过 3.3 米”,不满足节能要求。

7、13#楼东侧屋顶超出用地红线，位于公共绿地上方，有无相应指施防止高空坠物?存在严重安全隐患。

建设单位意见：

1、此车库出入口宽度为7m，最小转弯半径4m，符合《车库建筑设计规范JGJ100-2015》3.2.6.第6条：微型、小型车道道路转弯半径不应小于3.5m的要求。

2、本项目电动自行车库位于4号楼北侧地下车库，电动自行车停车位设计按照《电动自行车停放场所防火设计标准》（DB11/1624-2019）的规定执行。

3、《容积率指标计算规则》的第三条要求为：当办公建筑标准层层高大于5.5米...当普通商业建筑标准层层高大于6.1米...。文中要求针对标准层的层高，本项目17#楼为单层建筑满足其相关要求。

4、本项目公示总图内容信息符合公示总图深度要求。本项目小区内场地绝对正负零标高为40.95-41.85，且已与周边规划道路实施主体沟通衔接，确保竖向符合规范要求。

5、局部优化消防路路由和风井位置，以满足行车安全的要求。

6、本项目严格按照国家及地方最新住宅及节能设计规范编制设计方案，确保项目满足上述要求。

7、本项目已结合围墙设计相应的防护网等措施，有效防止高空坠物的带来的安全隐患。

我局意见：建设单位意见属实，予以采信。