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《关于开展老旧楼宇更新改造工作的意见》政策解读

  • 日期:2021-06-10 16:45
  • 来源:北京市规划和自然资源委员会
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相关内容:关于开展老旧楼宇更新改造工作的意见

一、文件出台的背景和目的是什么?

实施城市更新行动,是深入贯彻党的十九届五中全会和市委十二届十五次、十六次全会精神的重要举措,有利于完善城市功能,提升城市活力,保障改善民生,促进城市高质量发展。

为推动老旧楼宇更新改造,完善城市功能,提升城市活力,促进产业升级,按照市委市政府工作部署,市规划自然资源委会同有关部门,研究制定了《关于开展老旧楼宇更新改造工作的意见》(简称《意见》),旨在为老旧楼宇更新改造提供实施路径和政策支撑。

二、《意见》的适用范围是什么?

《意见》适用于本市中心城区范围内以老办公楼、老商业设施为主的老旧楼宇(不包括居住类建筑)更新改造,其中涉及不可移动文物、历史建筑等除外。中心城区以外各区可参照执行并制定实施细则;首都功能核心区、北京城市副中心可根据党中央、国务院批复的控制性详细规划(街区层面)单独制定实施细则。

三、《意见》涉及的老旧楼宇更新改造包括哪些情形?

一是不改变规划使用性质、不增加现状建筑面积,对现状合法建筑进行内外部装修、改造。二是不改变既有建筑结构,仅改变建筑使用功能。三是进行局部翻建、改建。四是改建租赁型职工集体宿舍。

四、如何确定实施主体?

鼓励原产权单位(或产权人)作为实施主体进行自主更新;如产权关系复杂,按照《中华人民共和国民法典》规定,经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后,可依法授权委托产权单位(或产权人)作为实施主体。由原产权单位(或产权人)授权的运营主体,或由区政府委托的平台公司依法依规取得楼宇产权或运营权后,也可作为实施主体。

五、如何办理相关审批手续?

1.原则上更新项目相关审批手续由区级行政主管部门办理,各区政府可参照优化营商环境政策要求,进一步简化审批流程,压缩审批时间,提高审批效率。

2.《意见》对老旧楼宇内外部装修改造、局部翻建、改建,改变建筑使用功能等情形,分别明确了审批手续办理程序。其中,位于长安街沿线、中轴线沿线等重点地区或重要项目实施更新涉及首都规划重大事项的,按程序请示报告。属于低风险工程建设项目的,按照本市低风险工程建设项目审批程序办理。

3.老旧厂房更新改造涉及的施工图审查、消防设计审查等,按照现行相关政策规定执行。

4.利用老旧楼宇改建租赁型职工集体宿舍的,按照《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》(京建法〔2018〕11号)执行。

5.翻建、改建项目如涉及文物保护单位保护范围及建设控制地带的,须按文物法律法规的规定履行报批手续。

六、老旧厂房更新改造的规划土地支持政策有哪些?

1.功能混合与转换兼容。在同一建筑中允许不同功能用途相互混合,在没有明显不利影响且满足相关规范的条件下,可在商业、商务办公建筑内安排文化、体育、教育、医疗、社会福利、宿舍居住等功能。

2.建筑规模。既有建筑为解决安全、环保、便利等问题,可增设必要的消防楼梯、连廊、风道、无障碍设施、电梯等设施,增加的建筑规模不计入街区管控的总规模,各区应单独备案统计。

3.地下空间利用。在条件允许并符合本市地下空间利用管理要求的情况下,地下空间可进行多种用途的复合利用,平时可用作市政公用、交通、公共服务、商业、仓储等用途,战时兼顾人民防空需要。地下空间使用功能应按照《关于印发〈北京市地下空间使用负面清单〉的通知》(京人防发〔2019〕136号)要求进行准入管理。

对充分利用地下空间,超过停车配建标准建设地下停车场,并作为公共停车场向社会开放的超配部分,符合规划的,可不计收土地价款。

4.供地方式。更新项目可按新的规划批准文件办理用地手续。其中,符合《划拨用地目录》的,可以划拨方式供地;不符合《划拨用地目录》的,可以协议方式办理用地手续,也可结合市场主体意愿,依法采取租赁、先租后让、租让结合、作价出资(入股)等方式办理用地手续,但法律、法规以及国有建设用地划拨决定书、有偿使用合同等明确应当收回土地使用权重新出让的除外。

5.土地价款缴纳。老旧楼宇用地性质调整需补缴土地价款的,可分期缴纳,首次缴纳比例不低于50%,分期缴纳的最长期限不超过1年。土地价款全部缴清后,方可办理不动产登记。

6.土地年租制。根据市场主体意愿,采取租赁方式办理用地手续的,土地租金实行年租制,年租金根据有关地价评审规程核定。租赁期满后,可以续租,也可以协议方式办理用地手续。

7.作价出资(入股)。根据市场主体意愿,由政府指定部门作为出资人代表,对已取得划拨建设用地使用权的土地,可以作价出资(入股)经营性服务设施。作价出资(入股)部分不参与企业经营活动,不负担盈亏,确保土地资产保值。

8.建设用地使用权转让、出租、抵押。在不改变实施方案确定的使用功能情况下,经营性服务设施已取得的建设用地使用权可依法进行转让或出租,也可以建设用地使用权及地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权等进行抵押融资。

建设用地使用权及地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权转让、出租、抵押实现后,应保障原有经营活动持续稳定,确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。

以划拨方式取得的建设用地使用权(含地上建筑物、构筑物及其附属设施)出租,按照本市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场有关规定收取政府土地收益。