2020年11月26日至2020年12月25日，我分局依法对由北京桓丰苑投资管理有限公司建设的榆景苑小区危房翻建项目的规划设计方案在项目用地现场和市规划和自然资源委员会官网进行了公示。期间，收到周边居民的反馈意见,其中网络意见2条，来信4封（2个版本共计25份）。经研究，现将有关采信情况通告如下：
一、属于我分局职责范围意见
1、关于项目名称问题
居民的反馈意见：“《公告》所附图纸红线内南北两区是同一时间建造完成，涉及原地翻建55栋别墅隶属于南区同一业主（桓丰苑投资公司），《公示》中冠以榆景苑小区改造项目属于盗用，应更名为《桓丰苑投资公司危房项目改造工程》。因为榆景苑小区的名称属于榆景苑小区的115户。”
建设单位的意见：榆景苑小区I-II期已建设115幢房屋，其中北区47幢，南区68幢。北京桓丰苑投资管理公司于2007、2014、2015年通过广东佛山市和北京第三中级人民法院裁定，取得榆景苑小区I-II期共66幢房屋的所有权（取得了法院执行书、预售合同），其中北区11幢，南区55幢。2014-2017年，桓丰苑公司办理完成其名下全部房屋的土地使用权证。此次翻建房屋均位于榆景苑小区内，无论桓丰苑或其它业主都同属该小区所持有房屋的产权人。且此次翻建不论南北区，将计划同步优化升级其它市政设施，改善全体榆景苑小区居民的生活质量。同时，翻建名称并不会对小区内其它产权人的房屋所有权、市政配套使用权、及其它应有权益产生任何影响。因此，榆景苑小区的名称并无特殊含义，不存在盗用名称的问题。
我分局意见：建设单位意见属实，予以采信。
2、关于翻建范围
居民的反馈意见：“榆景苑为90年代别墅区，不存在南北分区，请贵单位在批复时考虑小区整体协调性。建议整体翻新改造”；“此次翻建只是涉及图纸所示的南区和北区的部分工程也包含在内？如果包含具体包括哪些？”;“因历史遗留问题，北部大部分房屋已有房产证，但存在无国网正式电，采用临时用电，无天然气管道，使用煤气罐，无污水管网，存在污水溢流渗透，存在生活安全风险和环境污染问题，请批复时一并考虑。”
建设单位意见：此次危房翻建主要涉及南区房屋及南北两区的部分小区内管线工程，其中包括自来水、电、天燃气、雨、污排水的主管网，以及园区外围墙、及公共道路等区域。
我分局意见：该项目公共设施设备一直未建设完成，小区长期使用临水临电，未建设污水处理设施，建设单位本次申请对其名下房屋进行翻建，同时对小区现有的市政管线、弱电机房等配套设施进行改造，提升整个小区的环境品质。建设单位意见属实，予以采信。
3、关于公共区域物权等问题
居民的反馈意见：“对公用和配套设施和公共用地进行改造和扩建将来产权的归属是哪里”；“如果是桓丰苑的自筹自建，那桓丰苑只能对自家的房产进行改建。小区内公共绿地及其公共设施是属于全体榆景苑业主共同共有，根据中华人民共和国物权法，应由业主大会及业主委员会，按照相关的法定程序，对其进行管理、维修、改建、重建等工作。未经上述合法程序，贵局无权许可任何单位或个人改变业主共有产权范围的绿地及建筑设施。否则属于严重侵犯业主财产权利的行为。恳请贵局撤回《公告》，否则我们保留提起行政诉讼的权利。”
建设单位意见：因项目一直未建设完成，使得榆景苑成为烂尾项目，公共设施设备并未建设完成，也未实施整体竣工验收及分项验收。后北京桓丰苑投资管理公司通过法拍取得榆景苑小区I-II期共66幢房屋的所有权（取得了法院执行书、预售合同），现依法申请有关翻建手续。根据《民法典》第二百九十二条，本次榆景苑南区危房翻建期间依据规定处理好相邻关系（仅限于行使必要的便利，不滥用相邻权）。同时对于整体小区道路上各项市政管线修缮也严格依据相邻关系（仅限于行使必要的便利，不滥用相邻权）执行。北京桓丰苑投资管理公司现按现行标准出资完善公共设施设备，并获取公共设施设备验收报告，最终移交给全体业主。
我分局意见：本次行政审批的主要内容是房屋翻建，园区内小市政属企业自愿出资改善小区公共服务设施的举措，此部分内容无需规划行政审批。建设单位意见属实，予以采信。
4. 关于翻建方案地下室问题
居民的反馈意见：公示的改造图纸显示，南部55套增加了地下室，地下车库以及地下设备间，北部现有别墅是否也可以增加，算不算违建。
建设单位意见：通过本次危房翻建合理增加地下空间，一是按现行政策推进办理有关手续；二是合理利用地下空间解决地面停车拥挤及无序占道问题，同时解决每栋楼设备仓储设施用房，提升房屋品质；三是增加面积将如数缴纳土地出让金。
我分局意见：该项目地下室的设置是依据相关法律法规，并履行了方案上报及集体决策程序，将严格按照相关规定办理翻建手续，增建地下部分按相关要求补缴土地出让金。如其他业主有翻建需求，请依法依规办理翻建手续。
5、关于竖向及排水问题
居民的反馈意见：“在《公告》中未明确标示出，榆景苑南区翻建项目的正负零标高和榆景苑北区现有房屋的正负零标高是否完全相同。任何人为破坏榆景苑小区的整体性和一致性的行为（包括因此次翻建行为造成后续的人为灾害），我们是不同意的。”；“公示图示显示地面，南高北低，存在雨水排水不畅可能性。”；“翻建后南区和北区地面标高是否有差异，如果翻建部分地平面标高高于北区，会对北区本就很脆弱的雨、污排水造成更大压力，直接影响北区生活，使整个北区在预计面临被淹的危险”
建设单位意见：榆景苑小区现状地势比现状周边道路低1.5-2.5米，在汛期极易形成内涝，原有雨水排出管道位于园区东北侧，其中北侧雨水排出管线道自建成后一直未贯通，东侧雨水排出管线因8厘岛小区建设已切断，每年雨季场地及周边道路倒灌无法排出，极易形成内涝。
本次市政提升方案：
1.随本次改造，彻底打通北侧雨水排出通道。园区内结合景观设置，局部抬高场地标高形成重力流地形，雨水经过雨水管道收集后，从南向北重力流排至院外绿地内雨水提升泵站，经过泵站提升后排至小厂沟（方案已经区水务部门认可），解决了园区无雨水排出管线问题，小区现状雨水主干管径为DN300，改造后园区内雨水主干管径提升至DN600。
2.在园区南北分区主干路设置截水沟及雨水箅子使场地地表积水可以迅速排入小区雨水管网，北区旧有管网和改造后的雨水干管相连，并在合理位置增加场地雨水收集口，南区利用现有干路做三个区域场地标高调至20年洪水位形成均布排水，通过雨水管网重力流排入北侧墙外绿地做雨水提升至小厂沟，避免南区地表水向北区汇集。
3.小区污水由北往南排入市政污水井，在北区原有DN200管道基础上利旧的同时局部扩大到DN300。此外在北区和南区合理位置分别设置化粪池，初步处理后的污水再排放至市政管网。
我分局意见：桓丰苑公司目前已委托有资质的设计院对榆景苑小区的雨污水管网进行论证、设计。其中雨水将通过雨水管网重力流排入北侧小厂沟，污水小区污水由北往南排入市政污水井。该项目雨、污水排出方案基本可行，能够根除小区目前依靠自渗排水、容易积水的现象。下一步我分局将会同永顺镇政府、区水务局等部门做好有关监督配合工作，保证雨水排除方案最终落地。
二、不属于我分局职责范围意见
1. 关于物业上访问题
居民的反馈意见：目前榆景苑配套，物业存在多次上访事件，且悬而未解，请贵单位重视。
建设单位的意见：以本次翻建提升为契机解决部分历史遗留问题，同时配合各有关部门解决相关上访事件。
我分局意见：物业方面的上访事件我分局将及时向相关主管部门反馈。
北京市规划和自然资源委员会通州分局
2021年6月11日